كل ما تحتاج لمعرفته حول كسر عقد الإيجار وإغاثة المستأجرين أثناء COVID

إنه وقت غريب بالنسبة لنا جميعًا ، ولكن في خضم جائحة فيروس كورونا العالمي ، إنه وقت غريب بشكل خاص للمستأجرين وأصحاب العقارات. إذا كنت حاليا استأجر شقة أو المنزل ، فإن أفضل ما يمكنك فعله لحماية نفسك هو قراءة حقوقك.

بالطبع ، مثل معظم الأشياء خلال COVID-19 ، فإن حقوق المستأجر ليست مباشرة تمامًا. معظم الملاك ليس لديهم شرط COVID وعلى هذا النحو ، فإن العديد من المستأجرين ليسوا متأكدين مما يمكنهم فعله وما لا يمكنهم فعله.

كمستأجر ، هل لديك الحق في فسخ عقد الإيجار الخاص بك؟ ما الذي يتعين عليك القيام به للتأهل للحصول على برنامج إغاثة المستأجر ؟ (وإذا كان الأمر كذلك ، فماذا حتى هو برنامج إغاثة المستأجر؟)

ترد أدناه إجابات لجميع هذه الأسئلة الشائعة حول التأجير في وقت COVID (وأكثر) ، مباشرة من المحامين ووكلاء العقارات الذين يعرفون ما يتحدثون عنه.

ما هي حقوقك القانونية كمستأجر؟

بشكل عام ، يتمتع المستأجرون بالكثير من الحقوق- يحق لك الحصول على مساحة صالحة للسكن ، ولا يمكن التمييز ضدك بسبب العرق أو النشاط الجنسي أو الجنس أو الإعاقة ، بل إن معظم الولايات لديها حدود قصوى لودائع الضمان الخاصة بالمستأجرين. بالنسبة الى تكبير قانوني ، يتمتع المستأجرون أيضًا بحقوق عندما يتعلق الأمر بالإخلاء.

حتى لو خرقت عقد الإيجار الخاص بك—التي هي مجرد لغة خيالية لانتهاك أحد شروط عقد الإيجار الخاص بك—لا يزال يحق لك الحصول على إشعار بإخلاء الدعوى. يحق لك أيضًا الحصول على فترة زمنية معينة تُمنح خلالها الفرصة لسداد أي إيجار غير مدفوع أو تعويضات عن كل ما تم فعله لانتهاك عقد الإيجار. لنفترض أن الإطار الزمني هو 30 يومًا ؛ لديك بعد ذلك 30 يومًا لتعويض الإيجار غير المدفوع (إذا تأخرت عن السداد وفقدت السداد) أو لدفع ثمن شيء في المنزل الذي كسرته. الإطار الزمني ليس دائمًا 30 يومًا ؛ يجب تحديد الإطار الزمني حسب ولايتك أو بدلاً من ذلك ، في عقد الإيجار الذي وقعته.

خلال هذا الإطار الزمني ، لا يمكن للمالك الإخلاء. بمجرد انتهاء الإطار الزمني وعدم دفع الإيجار أو الأضرار ، يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء ، من خلال نظام المحكمة رسميًا.

متعلق ب: هل سيكون هناك فحص ثانٍ لتحفيز فيروس كورونا؟

الآن ، كل حديث الإخلاء هذا لا يتعلق بـ COVID تمامًا. خلال وقت COVID ، لم يتمكن الملاك من إخلاء المستأجرين. ومع ذلك ، فإن وقف الإخلاء ، الذي كان مقررا سابقا من قبل قانون CARES الفيدرالي الذي مر في مارس 2019 ، سينتهي في الأول من أغسطس. وهذا يعني أنه بحلول 1 أغسطس ، يكون الإيجار مستحقًا.

موكب استشارة تيرينس غريفيث ، محامي في مدينة نيويورك ، بخصوص كيفية تغيير COVID لاتفاقيات الإيجار.

لسوء حظ المستأجرين ، لم يغير COVID المعايير القانونية القياسية للخروج من عقد الإيجار ، كما يوضح Griffiths لـ موكب. بينما أشار الكثيرون إلى بنود القوة القاهرة—وهو أساسًا بند في العقد حيث ، إذا حدث شيء معين مدرج في القائمة ، يمكنك إنهاء العقد — كمخرج محتمل. على سبيل المثال ، 'إذا كان هناك جائحة عالمي ، يتم إعفاء الأطراف من التزاماتهم' ، ولكن نادرًا ما يحدث ذلك في عقود الإيجار السكنية العادية. تيبشكل عام ، لا تظهر مثل هذه البنود إلا في عقود الإيجار التجارية (على سبيل المثال ، مكاتب تأجير الأعمال) وحتى مع ذلك ، تقرأ المحاكم بنود Force Majauer بشكل صارم إلى حد ما ولا ترغب في منح أي 'مساحة للمناورة' من نص العقد.

يضيف Griffiths ، نظرًا لأننا لم نواجه وباءً مثل COVID منذ 100 عام ، حتى العقود مع بنود Force Majeur قد لا تفكر حتى في حدوث فيروس أو جائحة عالمي.

ومع ذلك ، هناك أمل للمستأجرين الذين قد لا يزالون قلقين بشأن الإيجار. هذا ما قاله المستشار الاقتصادي للبيت الأبيض ، لاري كولو العناية 2 -الملقب ب الجولة الثانية من فحوصات تحفيز فيروس كورونا - سيهدف إلى تضمين خطط لإطالة فترة وقف الإخلاء الفيدرالي. ومع ذلك ، لم يتم اجتياز CARES 2 بعد.

موكب استشار أيضًا إليزابيث يوهانسن ، محامية في مدينة نيويورك ، حول ما يمكن أن يعنيه هذا للمستأجرين.

ما أعرفه هو أنه لا يوجد أي تشريع في الوقت الحالي (بخلاف تعليق إجراءات محكمة الإسكان) ، لذلك نحن نسبح نوعًا ما في مياه مجهولة ، كما يقول يوهانسن موكب. نظرًا لأن الملاك لا يمكنهم فعل أي شيء حقًا ، فإن الكثير من الناس لا يدفعون [الإيجار] وهم عالقون في ذلك.

يضيف يوهانسن ، كان معظم [الملاك] مرنين للغاية في إنهاء عقدهم مبكرًا بسبب هذا. البعض يحافظ على أمنك أو يجعلك تدفع رسوم استراحة لمدة شهر. أعرف مجموعة من أصدقائي لديهم تجارب مختلفة.

يمتلك الملاك أيضًا خيار تعديل عقد إيجارهم من أجل إضافة شرط إشعار لمدة 30 يومًا.

أضاف بعض [الملاك] نوعًا من بند الإشعار لمدة 30 يومًا حيث يمكنك إنهاء عقد الإيجار في أي وقت إذا أعطيت إشعارًا لمالك العقار لمدة 30 يومًا دون أي عقوبة أخرى ، كما يوضح يوهانسن.

ما هو برنامج الإغاثة للمستأجر؟

برامج الإغاثة الخاصة بالمستأجر هي برامج مساعدة وفقًا لـ Coronavirus.Health.NY.Gov ، تقديم مساعدة مباشرة للمستأجرين الذين فقدوا الدخل بسبب جائحة COVID-19. بتمويل من صندوق الإغاثة من فيروس كورونا ، وهو جزء من قانون CARES الفيدرالي ، تختلف برامج إغاثة المستأجر من ولاية إلى أخرى ولكن جميعها لها هدف عام يتمثل في توفير الإغاثة المالية.

تختلف برامج إغاثة المستأجرين في كل ولاية ، ولكن معظمها يتطلب من المستأجر أن يكون مستأجرًا مع الإقامة الأساسية في تلك الولاية ويجب أن يبلغ عن خسارة الدخل في أي وقت بين الفترة من 1 أبريل 2019 إلى 31 يوليو 2020. للتأكد ، تحقق من الخاص بك موقع الحكومة المحلية للولاية.

وفقا لولاية نيويورك برنامج الإغاثة الإيجارية ، [تجديد المنازل والمجتمعات] ستعطي الأولوية للأسر ذات الاحتياجات الاقتصادية والاجتماعية الأكبر ، مع مراعاة الدخل وعبء الإيجار والنسبة المئوية من الدخل المفقود وخطر التشرد. ستغطي مدفوعات المساعدة الإيجارية الفرق بين عبء إيجار الأسرة في 1 مارس 2019 والزيادة في عبء الإيجار خلال الفترة التي تتقدم فيها الأسرة بطلب للحصول على المساعدة. يمكن للأسر التقدم لمدة تصل إلى أربعة أشهر للمساعدة في الإيجار لشهور أبريل حتى يوليو. البرنامج مفتوح للأسر التي تستأجر شققًا ، الأسرة المنازل ، والمنازل المصنعة وقطع المنازل المصنعة.

ذات صلة: جميع عمليات رد الأموال والمساعدات المالية التي يحق لك الحصول عليها أثناء COVID

كيفية الحصول على إغاثة المستأجر

تختلف برامج إغاثة المستأجر من ولاية إلى أخرى ، لذا فإن أفضل طريقة لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على إعانة المستأجر هي استشارة مواقع الويب التابعة للحكومة المحلية. في حين أن بعض الدول لم تضع قرارًا بوقف الإخلاء أو تقديم المساعدة ، لا يزال القانون الوطني للإخلاء بموجب قانون CARES ساري المفعول حتى 1 أغسطس.

يقول جريفيث موكب ، في حين لم تضع جميع الدول تدابير الحماية (أي وقف الإخلاء الطوعي) والمساعدة ، لا سيما تلك التي تتبع الجمهوريين قيادة ، هناك العديد ممن وضعوا برامج لتجنب عمليات الإخلاء الجماعية والتخلف عن سداد الإيجارات. نيويورك ، على سبيل المثال وضعت في مكان برنامج المساعدة في تأجير COVID .

ومع ذلك ، إذا كنت لا تعيش في نيويورك ، فمن الأفضل استشارة موقع حكومة الولاية لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً أم لا. تميل معظم برامج الإغاثة الخاصة بالمستأجرين إلى تأهيل الشخص الذي يمكنه إثبات الدخل المفقود من 1 أبريل 2019 إلى 31 يوليو 2019 ؛ سيتعين على المستأجر أيضًا الاحتفاظ بمحل إقامته الأساسي في تلك الولاية.

الموضوعات ذات الصلة: هل الإنفاق العاطفي يستنزف حسابك المصرفي؟

يضيف Griffiths أنه من أجل المضي قدمًا ، من الأهمية بمكان أن تضع الحكومة وسائل حماية جديدة للمستأجرين.

نحن في منطقة مجهولة مع وجود عدد قياسي من الأمريكيين غير القادرين على سداد مدفوعات الإسكان الخاصة بهم- مع سي ان بي سي أفادوا أن 30 بالمائة من الأمريكيين تخلفوا عن مدفوعات الإسكان لشهر يونيوس ، ما لم يتم وضع تدابير حماية جديدة ، بمجرد انتهاء فترة وقف الإخلاء ، يتعلق الأمر بعدد الأشخاص الذين سيواجهون مسألة ما إذا كانوا بحاجة إلى إنهاء عقد الإيجار ، حتى مع التداعيات المحتملة على خيارات السكن في المستقبل.

كيفية الخروج من عقد الإيجار

مع كل هذا قد تتساءل ، كيف يمكنني الخروج من عقد الإيجار الخاص بي؟ في حين أنه قد يكون من المغري إنهاء عقد الإيجار أثناء COVID ، إلا أنه من المحتمل أن يجعل الأمر أكثر صعوبة بالنسبة لك للحصول على عقد إيجار جديد في المستقبل.

ليس من الجيد أبدًا إنهاء عقد الإيجار ، ليس فقط لأن المالك يمكن أن يأتي بعد المستأجر في المحكمة ، ولكن هذا أيضًا يمكن أن يؤثر على السكن المستقبلي للمستأجر ، حيث يريد العديد من الملاك مراجع أو فحوصات خلفية. يوضح غريفيث أن الحصول على عقد إيجار معطل باعتباره 'سابقًا' ليس شيئًا يريده الملاك. يؤثر هذا بشكل خاص على الطبقة العاملة ، حيث غالبًا ما يتم تشغيل المساكن المتاحة لهم من قبل الشركات ، وبالتالي لا يمكنهم إجراء محادثة مع المالك حول ما حدث سابقًا ؛ سيتم حرمانهم تمامًا.

متعلق ب: الشركات والمتاجر التي توظف خلال جائحة فيروس كورونا

ويضيف جريفيث أن هذه أيضًا مشكلة للأشخاص الذين يواجهون انعدام الأمن بشأن الإيجار الآن.

إذا كنت تفكر في كسر عقد الإيجار الخاص بك ، أو كنت قلقًا بشأن عدم دفع الإيجار ، فقد ترغب في التحدث إلى المالك مباشرة.

يجب على المستأجر التحدث مباشرة مع المالك وشرح موقفه إذا اعتقد أنه غير قادر على الإيجار ، كما يقول غريفيث. لا يرغب المالك عادةً في تحمل نفقات إجراءات المحكمة ، خاصةً إذا كان من الممكن حل شيء ما مع المستأجر. في حين أن الحكومة فشلت في اتخاذ إجراءات بشأن إعفاء الرهن العقاري ، ويعتمد العديد من أصحاب العقارات على دخل الإيجار لتغطية الرهن العقاري ، فإن الجميع يكافحون الآن وآخر شيء يريده المالك هو أن يفقد مستأجريه تمامًا عندما يتمكن من اتخاذ ترتيبات لخفض الرهن الإيجار أو تمديد عقد الإيجار في النهاية مقابل مدفوعات مخفضة الآن.

هل يمكن إيقاف مدفوعات الإيجار مؤقتًا؟

منع قانون CARES مؤقتًا مالكي العقارات (مع الرهون العقارية المدعومة من الحكومة الفيدرالية) من طرد المستأجرين بسبب عدم دفع الإيجار. كان هذا يسمى وقف الإخلاء بموجب قانون CARES ، ومع ذلك فإنه ينتهي في 1 أغسطس وعلى الرغم من الحديث عنه في مجلس الشيوخ ، لم يتم تمرير CARES 2 بعد. ( سي نت تتوقع قرارًا بشأن CARES 2 بحلول الأسبوع الأول من شهر أغسطس ، على الرغم من أن بعض الملاك قد قفزوا بالفعل في تقديم طلبات الإخلاء.)

ومع ذلك ، فإن بعض مالكي العقارات ليس لديهم قروض عقارية مدعومة اتحاديًا ، حيث ربما تم سداد منازلهم بالفعل. إذا كان الأمر كذلك ، فإن الطريقة الوحيدة التي يمكن من خلالها إيقاف مدفوعات الإيجار رسميًا هي التحدث إلى المالك مباشرة. كما يبرر Griffiths ، فإن معظم الملاك يفضلون العمل معك بدلاً من طرد المستأجر وفقدان المستأجر تمامًا.

موكب يوميا

هل توجد خصومات على فواتير الخدمات؟

لذلك ، لا يمكنك دفع الإيجار. لكن هذا لا يعني أن الفواتير المتعلقة بالإيجار لا تتوقف عن تحملها! لا تزال هناك فاتورة هاتف ، واي فاي فاتورة ، فاتورة كهرباء ، إلخ. لذا ، عندما يتعلق الأمر بفواتير الخدمات العامة ، ما الذي يجب على المستأجر فعله؟

العديد من شركات المرافق في جميع أنحاء الولايات المتحدة مرنة وواعدة ليس إيقاف الخدمات الأساسية خلال هذا الوقت الحرج. ويشمل ذلك خدمات الكهرباء والغاز والإنترنت والهاتف والمياه. حتى أن بعض الشركات تمنح المستأجرين الفرصة لاتخاذ خطة دفع مرنة ، أو تتنازل عن الرسوم المتأخرة ، أو تقدم خصومات أو خصومات ، أو تسمح للعملاء بتأخير المدفوعات مؤقتًا.

بعض شركات المرافق التي تقوم بذلك تشمل JEA و Pasadena Water and Power و SoCalGas و Seattle Light و Seattle Public Utilities. ومع ذلك ، لمزيد من المعلومات المحددة حول فاتورة المرافق الخاصة بك ، اتصل بمزود المرافق المحلي الخاص بك لمعرفة المزيد عن أي برامج قد يقدمونها لمساعدتك في مدفوعاتك.

إذا كنت قلقًا من الناحية المالية بشأن مواجهة الإخلاء

إذا كنت تواجه الإخلاء ، فقد تكون قلقًا بشأن تأثير ذلك عليك ماليًا.موكبسأل المعلم المالي والمؤلف الأكثر مبيعًا راشيل كروز ما هي الأهداف المالية التي يجب أن تبدو في وقت COVID ، خاصة إذا كنت قلقًا بشأن الإخلاء.

إذا فقدت دخلك وتواجه صعوبة في دفع فواتيرك ، فيجب أن يكون تركيزك على تغطية جدرانك الأربعة. يوضح كروز أن ذلك يشمل الطعام والمأوى (يُعرف أيضًا باسم الرهن العقاري أو الإيجار) والمرافق والنقل. إذا كان لديك دين ، فأنا لا أريدك أن تدفع لماستركارد عندما لا تكون قادرًا على وضع الطعام على الطاولة. مهما كانت الأموال التي لديك يجب أن تركز على تغطية تلك الاحتياجات أولاً وقبل كل شيء!

بمجرد أن يتم تغطية الضروريات العارية ، توصي Cruze بتسوية دخلك.

يتدفق المال بطريقتين. يتدفق إلى الداخل ويتدفق. أنت بحاجة إلى الأموال القادمة! يقول كروزموكب.لقد فقد الملايين من الأمريكيين وظائفهم وإذا كنت أنت ، فإن قلبي ينفطر عليك. الآن أنت بحاجة للحصول على وظيفة - أي وظيفة! قد لا تتمكن من العثور على شيء ما في مجال عملك ، ولكن هناكنكونطرق لكسب نقود إضافية. يمكنك القيادة إلى Uber أو توصيل البقالة أو البحث عن وظائف التدريس عبر الإنترنت.

يضيف كروز ، أريدك أن تكون خادعًا وتفكر خارج الصندوق. قد يعني ذلك الحصول على وظيفتين أو ثلاث وظائف بدوام جزئي. عليك أن تفعل كل ما هو ضروري لكسب المال من أجل تغطية جدرانك الأربعة.

وإذا كنت تواجه الإخلاء بشكل فعال ، فإن Cruz توصي بالتعرض للخطر مع مالك العقار.

إذا كنت تواجه صعوبة في دفع الإيجار ، فتأكد من إيصال ذلك. كن استباقيًا واشرح موقفك. دعهم يعرفون أنك تحصل على وظائف بدوام جزئي وأبلغهم بجدول زمني عندما تعتقد أنك قد تتمكن من العودة إلى المسار الصحيح. لا تنتظر حتى انتهاء موعد الإيجار لإعلامهم بأنك عاطل عن العمل ، كما تنصح كروز.

في نهاية اليوم ، يجب أن يفضل الملاك أن يكونوا مرنين معك بدلاً من فقدان المستأجر.

هذه ليست ظروفًا طبيعية ، لذلك إذا علم مالك العقار أنك تعمل بشكل استباقي لإصلاح الموقف ، فقد يكون على استعداد للعمل معك.

لمزيد من المعلومات حول إغاثة المستأجر وما يحق لك ، استشر إنفستوبيديا ، ال وقف الإخلاء بموجب قانون CARES ، وخاصتك موقع الحكومة المحلية .

بعد ذلك ، ها هي بعض النصائح حول البقاء قويًا عقليًا خلال الأزمة.